안녕하세요, 약사 출신이자 약국 전문 변호사로 활동하고 있는 이일형 변호사입니다. 😊
새로운 약국 개설을 준비하다 보면 ‘독점권 보장’이라는 달콤한 제안을 마주하게 됩니다. 보통 이런 호실은 다른 곳보다 훨씬 비싼 프리미엄이 붙기 마련이죠. 하지만 큰 비용을 들여 입점했는데, 어느 날 갑자기 같은 건물 다른 층에 경쟁 약국이 들어선다면 어떨까요? 실제로 이런 영업권 침해 분쟁으로 저를 찾아오시는 약사님들이 상당히 많습니다. 오늘은 소중한 영업권을 지키기 위해 반드시 알아야 할 독점분양 무효 사유를 심층 분석해 보겠습니다.
약국 독점분양의 본질: ‘영업금지청구권’ 🤔
상가 분양 시 특정 호실에만 약국 개설을 허용하고 나머지는 금지하는 것을 흔히 ‘독점분양’이라 부르지만, 법적으로는 ‘영업금지청구권’이라는 표현이 더 정확합니다. 이는 상가 수분양자들 사이의 상호 묵시적 동의 혹은 계약을 통해 형성되는 권리입니다.
독점권은 단순히 내 계약서에만 적혀 있다고 완성되는 것이 아닙니다. 건물 전체의 업종 제한 규정이 다른 수분양자들에게도 동일하게 효력을 미쳐야만 비로소 보호받을 수 있습니다.
계약이 무효가 되는 결정적 이유 📊
비싼 분양가를 냈음에도 불구하고 독점권이 신기루처럼 사라지는 경우는 크게 두 가지 관점에서 발생합니다.
1. 분양계약서의 허점과 선분양 호실 문제
가장 흔한 실수는 ‘나의 계약서’만 확인하는 것입니다. 만약 내 호실보다 먼저 분양된 다른 호실(선분양 호실)의 계약서에 업종 제한 조항이 없다면, 해당 호실 주인은 나의 독점권을 존중할 의무가 없습니다.
| 체크리스트 | 주요 확인 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 전체 계약서 확인 | 모든 호실 계약서에 ‘약국 금지’ 명시 여부 | 필수 요건 |
| 분양 순서 | 내 계약보다 앞선 계약이 있는지 확인 | 리스크 높음 |
| 문구의 구체성 | “OOO호만 약국 가능” 등 명확한 지정 | 해석 분쟁 방지 |
2. 관리규약의 절차적 정당성 결여
분양 단계 이후 상가 관리단이 결성되면 관리규약이 영업권 보호의 핵심 근거가 됩니다. 하지만 규약 제정 과정에서 법적 동의 요건을 갖추지 못하면 그 규약은 통째로 무효가 될 수 있습니다.
1) 일반 집회 결의: 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상 찬성
2) 서면 결의: 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상 동의
이 절차 중 단 하나라도 어긋나면 독점권은 법적 보호를 받지 못합니다.
실전 판례: 먼저 분양된 호실은 무적일까? 📚
사례: 102호 약국 vs 101호 신규 약국
- 상황: 102호가 고액에 독점권을 사고 입점했으나, 101호에 약국이 들어옴.
- 쟁점: 101호는 102호보다 먼저 분양되었으며, 당시 계약서에 업종 제한이 없었음.
법원의 판단: “101호 수분양자는 102호의 독점권에 동의한 적이 없으며, 관리규약 제정 시에도 참여하지 않았으므로 102호의 독점권을 인정할 수 없다.”
결과: 102호의 영업금지 가처분 신청 기각.
자주 묻는 질문 ❓
마무리하며 📝
약국 독점분양은 안정적인 수익을 약속하는 것처럼 보이지만, 그 이면에는 복잡한 법적 리스크가 도사리고 있습니다. 분양계약서의 구체적인 문구 하나, 관리규약의 동의서 한 장이 여러분의 소중한 영업권을 지키는 방패가 됩니다.
계약 전, 혹은 이미 분쟁이 시작되었다면 주저하지 말고 전문가의 도움을 받으세요. 약국 운영의 평온함을 지키는 일, 법률 전문가가 함께하겠습니다. 궁금한 점은 댓글이나 메일로 남겨주세요! 😊
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작성자: 변호사/변리사/약사/미국 회계사(Maine)
변호사 이일형(law@lawyerlih.com)