반갑습니다. 약사 출신 약국 전문 변호사 이일형입니다. 요즘 상담을 진행하다 보면 약국 운영 중 임대차 분쟁으로 밤잠을 설치시는 약사님들을 정말 많이 뵙게 됩니다. 약국은 위치가 곧 경쟁력이다 보니 임대인과의 관계가 무엇보다 중요하죠. 하지만 법을 잘 모르면 평생 일궈온 소중한 영업권을 한순간에 잃을 수도 있습니다. 그래서 오늘은 약사님들이 계약서에 도장 찍기 전, 그리고 갱신 시점에 반드시 확인해야 할 ‘상임법’의 핵심들을 짚어드리려고 해요. 😊
1. 약국 임대차의 시작, 환산보증금 제대로 이해하기 🤔
약국 개설 시 가장 먼저 마주하는 벽이 바로 ‘환산보증금’입니다. 보증금에 월세의 100배를 더한 금액인데, 지역별 기준치를 넘느냐에 따라 법적 보호 수준이 달라집니다. 예전에는 이 기준을 넘으면 법 밖의 존재라고 생각하셨지만, 지금은 다릅니다. 대항력이나 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호는 금액과 상관없이 적용되거든요.
📝 환산보증금 계산 공식
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
환산보증금을 초과하는 약국은 ‘묵시적 갱신’ 조항이 적용되지 않습니다. 갱신 기간 내에 명시적으로 요구하지 않으면 계약이 종료될 위험이 있으니, 날짜를 반드시 두 번, 세 번 체크하셔야 합니다!
2. 권리금 보호, 6개월 전부터의 ‘골든타임’ 📊
열심히 운영해온 약국의 가치를 인정받는 권리금, 임대인이 무리한 조건을 내걸며 방해한다면 어떻게 해야 할까요? 법은 계약 종료 6개월 전부터 임차인의 권리금 회수 기회를 강력하게 보호하고 있습니다.
임대인의 정당하지 않은 방해 행위
| 구분 | 방해 행위 예시 |
|---|---|
| 직접 수수 | 임대인이 직접 권리금을 요구하거나 가로채는 행위 |
| 지급 방해 | 새 임차인이 기존 약사님께 권리금을 못 주게 하는 행위 |
| 무리한 조건 | 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하여 계약을 무산시키는 행위 |
3. 같은 건물에 다른 약국이? 독점권 사수하기 🧮
가장 뼈아픈 분쟁 중 하나가 바로 건물 내 ‘중복 약국’ 문제입니다. 독점권을 확실히 보장받으려면 단순히 계약서에 한 줄 넣는 것으로는 부족할 때가 많습니다. 특히 집합건물의 경우라면 관리규약에 독점권이 명시되어 있는지가 법적 판단의 기준이 됩니다.
계약서 작성 시 ‘독점 약정 위반 시 손해배상액’이나 ‘계약 해지권’ 조항을 구체적으로 넣으세요. 단순히 “독점을 보장한다”는 모호한 표현보다는 위반 시의 페널티를 명시하는 것이 분쟁 예방에 훨씬 효과적입니다.
4. “이사 간다는 특약 썼는데 어쩌죠?” 👩💼👨💻
걱정 마세요. 상가임대차법 제15조는 강행규정이라 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. “만료 시 아무 조건 없이 비워준다”는 특약을 썼더라도 법이 정한 갱신요구권을 침해한다면 무효가 될 가능성이 큽니다. 하지만 이를 주장하기 위해서는 절차적 정당성을 갖추는 것이 중요하니 전문가의 조언을 듣는 것이 좋겠죠?
자주 묻는 질문 ❓
약국 임대차 문제는 약사님의 생계와 직결된 정말 예민한 문제입니다. 문제가 터진 후 수습하는 것보다 계약 단계에서 리스크를 지우는 것이 훨씬 현명합니다. 저는 약사 출신으로서 약국 현장의 특수성을 누구보다 잘 알고 있습니다. 혼자 고민하지 마시고, 법적 도움이 필요할 땐 언제든 제 블로그를 찾아주세요. 더 궁금한 점은 댓글로 남겨주시면 성심껏 답변해 드릴게요! 😊
< ☆ Disclaimer: 위 내용은 이일형 변호사 블로그의 지적 재산으로, 참고용으로만 활용해 주시기 바랍니다. 본 내용에 기반한 법적 조치 등 구체적인 의사결정에 대해서는 책임지지 않으며, 반드시 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다. >
작성자: 변호사/변리사/약사/미국 회계사(Maine)
변호사 이일형(law@lawyerlih.com)